Демиург N 2 2015

И.П. Сидоров

Призраки каменных джунглей         Когда в начале прошлого года я прочёл в «Виртуальном мире» заметку о «деурбанизации», изложенные в ней идеи показались мне почти фантастическими, эдаким дежурным зовом зелёных. Тем временем в СМИ появилась информация о возможной череде банкротств крупных строительных кампаний. Первичный рынок жилья стремительно погружается в кризисную пропасть. Так, в Подмосковье, на которое приходится десятая часть всех возводимых в стране новостроек, в 2015-м продажи рухнули в два раза. По данным министерства строительного комплекса Московской области, на территории региона строится свыше 21 миллиона кв. метров жилья. Из них около 20% строек (примерно 400 объектов) сегодня ведётся со срывом сроков..
        Некоторые компании вынуждены продавать построенные метры по ценам прошлого года, и это при том, что себестоимость строительства выросла на четверть. Но опускать цены до бесконечности застройщики не могут. По данным ЦБ России, в конце первого полугодия на строительную отрасль приходилось 1,7 триллиона кредитов, выданных российскими банками, или 8,4% от общего объёма кредитов юрлицам. При этом, по мнению старшего аналитика агентства «Рус-рейтинг» М. Плешкова, просроченная задолженность строителей к началу июля достигла 306,4 млрд. рублей, или около 18% от всего объёма кредитов. «Таким образом, строительная отрасль – самая проблемная для российских банков», – итожит Плешков.
        Это означает, что в ближайшее время следует ожидать банкротств. Так, 8 августа Московский арбитражный суд ввёл процедуру наблюдения в отношении самого крупного из застройщиков – группы компаний СУ-155 (строящей жильё по всей стране, но большей частью в Подмосковье). Рассмотрение дела о банкротстве этого крупнейшего строительного холдинга страны, принадлежащего миллиардеру и депутату Мосгордумы М. Балакину, назначено на весну следующего года. Иск о банкротстве СУ-155 подал Банк Москвы. С исками в суд обратились и другие кредиторы – Сбербанк, Росбанк и «Российский капитал». В общей сложности сейчас рассматриваются более двух десятков исков о банкротстве холдинга, долговая нагрузка которого официально превышает 20 млрд. рублей.
        Взялись кредиторы и за другого застройщика из списка системообразующих предприятий – группу компаний «Жилищный капитал», возводящую гигантский ЖК «Гусарская баллада» в Одинцовском районе Московской области. В июле банк «Финам» через суд наложил арест на имущество совладельца группы В.Жука. Весной процедуру банкротства этой компании в арбитражном суде инициировал Межтрастбанк.
        По данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), в стадии банкротства находятся СФК «Реутово» (строит ЖК «Новое Измайлово-2» в подмосковной Балашихе) и компания «Римэка» (возводит ЖК «Никольско-Трубецкое» в Балашихе). Всего, по данным РАСК, 47 девелоперов имеют рейтинговую оценку «Д» – это значит, что застройщик имеет риски банкротства или находится в стадии, близкой к ликвидации.
        Испытывающие проблемы застройщики вынуждены замораживать стройки. По данным депутата Госдумы А. Хинштейна, практически во всех регионах приостановлено строительство жилья, которое вела СУ-155. Не получившие квартиры дольщики, а их десятки тысяч, выходят на митинги и говорят о перекрытии федеральных трасс. Акции также проводят несостоявшиеся новосёлы квартир в несданных корпусах «Гусарской баллады» и клиенты других проблемных застройщиков. Казалось бы, налицо кризис отрасли. Но так обстоят дела только со строительством многоэтажных многоквартирных монстров.
        А вот как выглядит сфера малоэтажного строительства. К малоэтажному можно отнести современные малоэтажные многоквартирные дома (до 5 этажей), сблокированные коттеджи (таунхаусы) и индивидуальные коттеджи. Современные малоэтажные дома рассчитаны на небольшое количество комфортабельных 1-2-уровневых квартир площадью от 45 до 200 кв. м. Малоэтажное строительство обладает рядом ключевых преимуществ:
    1. Короткий цикл возведения здания.
    2. Низкая стоимость квадратного метра.
    3. Высокое качество строительства.
    4. Экономичность в эксплуатации.
    5. Формирование благоприятной жилой среды с высокими потребительскими качествами.
    Уже сейчас возле крупных городов России активно осуществляется строительство коттеджных посёлков. Наибольший процент застройки приходится на Подмосковье. Здесь малоэтажное жильё возводится с бо'льшим размахом, чем по всей оставшейся территории страны. Причины очевидны: перенаселённость Москвы, очень высокие цены на столичное жильё, желание москвичей удалиться от шума мегаполиса. Коттеджные посёлки противопоставляют этому уютные комплексы с относительно малой густотой заселённости, хорошей транспортной развязкой, грамотно организованной развитой инфраструктурой и в тихих живописных уголках. Таблица 1. Параметры среднестатистического коттеджного посёлка в Подмосковье

Средняя площадь посёлка, га	15,6
Среднее кол-во домов в посёлке, шт.	60
Средняя площадь участка, сот.	21,4
Средняя площадь дома, кв.м.	363

Таблица 2. Характеристика коттеджей по классам

Класс	Ср.стоимость	Sдома/Sучастка
элита	44,1 млн.руб.	347 кв.м /23 сотки
бизнес	18,5 млн.руб.	240 кв.м /17 соток
средний	8,6 млн.руб.	166 кв.м /14 соток
эконом	5,2 млн.руб.	135 кв.м /10 соток

        Для иллюстрации динамики малоэтажного строительства приведу доступные мне данные по Лениградской области. Пять лет тому назад в продаже находилось 258 загородных комплексов, которые включали в себя 21,7 тыс. жилых объектов, предназначенных для проживания одной семьи. Сегодня, по данным Бюро недвижимости, в Петербурге и Ленинградской области продажи успешно идут более чем в 300 коттеджных посёлках. Причём большая часть – около 190 проектов – сконцентрированы в зоне, ориентированной на постоянное проживание (Всеволожский, Гатчинский, Ломоносовский районы). При этом 80% сделок – объекты класса «эконом» и «средний». Количество активно застраиваемых посёлков – 160 (по результатам исследований IRN.RU), объём рынка жилой площади коттеджных посёлков – около 3,5 млн. кв.м.
        По данным социальных опросов, взятых за период с 2007 по 2014 год, большинство россиян выбирают в качестве жилья малоэтажные дома (до трёх этажей включительно) – коттеджи, таунхаусы. Так, данные соцопросов показали, что среди желающих улучшить условия около 59 процентов хотят приобрести индивидуальный дом и только 27 – отдельную квартиру. Статистика последних 20 лет также указывают на быстрый рост малоэтажного строительства. Так, если в 1995 году в общем объёме построенного жилья в стране доля малоэтажного составляла всего 5-6%, то уже в 2007 году – 40%, а в 2014 году до 55% от общего вводимого в эксплуатацию жилья. Правительство РФ также поддерживает эту тенденцию и планирует к 2020 году довести долю малоэтажного строительства в России до 80-90%.
        Вполне очевидно, что мы наблюдаем не всеобщий кризис отрасли, а кризис отдельных неповоротливых колоссов (видимо, теперь уже с глиняными ногами), привыкших к большим прибылям и утратившими деловой «нюх», а деурбанизация вполне реальный процесс, начавшийся более двадцати лет тому назад. Понятно также, что бурно развивающаяся во всём мире (прежде всего, в Китае) трёхмерная печать жилья рано или поздно дойдёт и до наших строителей и тогда своё слово скажут наши просторы и определяющим фактором станут коммуникации.
        Вот здесь, как мне кажется, может оказаться очень полезной идея нидерландской компании Volker Wessels, предложившей заменить асфальтовые дороги на пластиковые Plastic Road (см. рисунок 1).

Рис. 1. Пластиковая дорога Plastic Road (сайт Discovery News) Компания предлагает заменить старые бетонное и асфальтовое покрытия на дорогах переработанным пластиком. Согласно исследованиям фирмы, их покрытие будет в три раза устойчивее классических аналогов и способно выдерживать перепады температур в интервале от минус 40 до плюс 80 градусов по Цельсию.
Plastic Road должно обеспечить, по мнению проектировщиков, ряд инновационных возможностей. Среди них – модульная сборка, подогрев дорожного полотна... Конструкция предусматривает наличие полых пространств, которые могут быть использованы для прокладки кабелей, труб и систем канализации. Пластиковое покрытие предлагается устанавливать на песчаную поверхность, что, помимо решения проблемы утилизации пластиковых отходов, обещает значительное сокращение земляных работ при строительстве и практически полное их исключение в процессе эксплуатации.

Таунхаус – это индивидуальные сблокированные коттеджные секции (две и более), построенные как один дом. Обязательное условие – в каждую секцию (2-4 уровня) должен быть отдельный вход, а на первом уровне или в цокольном этаже размещается гараж. Коттедж – это отдельно стоящее строение с наличием земельного участка, рассчитанное на одну семью и предназначенное для постоянного проживания.

В оглавление